(돈맛집) 전세사기 대란으로 알아본 전세권과 임차권

 

민법 제 303호 제 1항 전세권:

임차인은 임차주택의 전세금을 지급하고 전세로 입주 및 주소이전을 통해 확정일자를 받습니다. 이때 입주를 한 것을 부동산을 점유했다는 표현을 사용하며 점유하고 사용 수익하는 권리에 대해 등기부등본상 다른 후수위 채권자 보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

전세권은 어떤 성격을 지녔나요?

전세권은 우선변제권, 양도성, 타인부동산의 권리, 그리고  전세금의 지급에 대한 4가지 성격을 가지고 있습니다. 

타인의 부동산에 대한 권리 획득 : 타인의 부동산을 점유함으로써 그 용도에 맞게 사용할 수 있는 권리가 전세권입니다.

우선변제권:  전세권의 가장 중유한 권리 중의 하나는 우선변제권입니다. 전세를 설정한 세입자를 전세권자라고 하고, 전세를 주는 임대인을 전세권 설정자라고 합니다. 전세권자는 임차 주택의 부동산 전부에 대해서 후순위 권리자나 기타 채권자 보다 전세금을 우선 변제를 받을 수 있는 권리가 있으며,  임대인이 전세금 반환을 지체할 경우 전세권자인 임차인은 전세 목적물에 대해서  경매를 청구할 수 있습니다.

전세금 지급하고 등기: 전세권은 전세금을 지급하면 성립이 되며, 전세금은 등기를 해야 합니다.

양도 또는 담보제공 가능: 전세건은 타인에게 양도하거나 담보로 제공하 수 있고 그 전세권이 유지되는 기간동안 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대도 가능하지만 이를 금지하는 것도 가능합니다.

 

전세권은 유효 기간이 있나요?

전세권이 성립한다 하더라도 그 유효한 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 약정기간이 10년을 넘었다 하더라도 이를 10년으로 보는 것으로 민법에 명시되어 있습니다. 다만  존속기간을 1년 미만으로 정했다면 이 경우에는 1년으로 봅니다. 만약 전세권의 존속기간 즉 유지기간을 약정하지 않았다면 당사자는 상대방에게 전세권의 소멸에 대해서 통지할 수 있으며 통지를 받았다면 그 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다. 전세권을 설정할 것을 갱신 할 때에는 역시 그 갱신한 날로부터 10년을 넘지는 못합니다. 전세권이 만료되기 전 1개월에서 6개월 사이에 전세권 설정자가 갱신거절을 통지 하지 않았거나 조건 변경에 대한 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않았다면 동일한 조건으로 전세권을 다시 설정한 것으로 봅니다.

 

민법 제 618조 임차권:

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리

 

임차권은 어떤 성격을 지녔나요?

임차권의 성격은 대항력을 가졌다는 것입니다. 부동산 임대차를 등기하게 되면 그 때부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 그러나 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 전입신고를 하여 주민등록이 이전이 되었다면 그 다음날부터 제 3자에게 대항할 수 있는 효력이 생깁니다. 상가건물의 경우에도 등기를 하지 않아도 임차인이 건물을 인도 받고 사업자 등록을  하였다면 역시 그 다음날 부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 

 

임차권의 존속기간

임대차의 권리인 임차권은 당사자의 약정이 있어서 정한 기간이 있다면 기간이 만료될 때가지 존속이 됩니다. 만약 임대차 기간의 약정이 없다면 당사자는 언제든지 계약해지의 통지가 가능합니다. 다만 토지나 건물등의 공작물은 계약의 해지를 임대인이 통지했다면 6개월 , 임차인이 해지를 통지했다면 1개월 그리고 동산의 경우에는 5일이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 해지된 것으로 봅니다.  임차권의 임대차 기간이 만료했을 경우 계약의 갱신은 청구하면 가능합니다. 또한 임대차 기간이 만료되었슴에도 임차인이 계속 사용 또는 수익하고 있고, 임대인이 이에 대해 이의를 제기하지 않았다면 동일한 조건으로 임대한 것으로 봅니다.

 

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