아파트 분양권 전매해제에 따른 양도소득세를 알아보자

 

2023년 1월 부동산 규제완화 정책에 따라 아파트 청약으로 받은 분양권의 거래(전매) 제한이 해제가 되었습니다. 이는 주택 거래 시장의 활성화 도모를 위한 규제완화 정책입니다. 올해 입주가 이루어지는 아파트의 경우, 등기 전에 분양권 상태로 전매가 가능한 단지들이 있으며, 이중 서울의 경우에는 실거주의무가 남아 있어 이런 경우에는 분양권 전매가 쉽지 않은 상황입니다. 오늘 자 기사에서 분양권 매매 규제 완화에도 불구하여 일선 중개업소에서는 양도소득세를 내면 남는 돈이 별로 없어서 실제로 거래가 많지 않다며 하소연을 한다고 합니다. 또한 실제로 국토교통부 실거래가 조회에 올라온 실거래 가격과 호가와의 갭 차이가 있어서 양도소득세율에 대한 부담이 있는 것으로 보입니다.  현재의 양도소득세율을 알아보고 부동산 매수 시 똑똑한 매도해야 하겠습니다.

양도소득세의 정의

부동산 즉 토지나 건물에 관한 권리, 그리고 주식 등을 양도 시에 발생하는 양도차익에 부과하는 세금으로 국세에 속합니다.

양도소득세 과세대상 자산

-토지, 건물

-부동산에 관한 권리로 지상권, 전세권이 등기된 부동산 임차권과 아파트 분양권, 토지 상환 채권 등의 부동산을 취득할 수 있는 권리

-주식 또는 출자지분으로 상장법인의 주식을 대주주가 양도하는 주식이나, 비상장 주식

-부동산과 함께 양도하는 영업권과 특정 시설물 회원권, 부동산 과다 보유 법인의 주식 등의 기타자산

납세의무자

과세대상 자산을 양도함으로써 발생하는 소득이 있는 개인으로 거주자와 비거주자로 구분하며, 거주자는 국내 및 해외 소재 자산에 대해서 납세의무가 있으며, 비거주자는 국내에 소재한 자산에 대해서만 납세의무가 있습니다.

신고 및 납부

양도소득세는 예정신고와 확정신고를 해야 하며, 예정신고는 과세대상자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도차익 유무와 상관없이 신고를 해야 합니다. 확정신고는 양도소득이 발생한 다음 연도의 5월 1일부터 5월 31일 까지 양도 자산의 예정신고한 내역을 합산하여 확정신고를 하고, 납세지 관할 세무서에 자진 납부합니다.

양도소득세 계산 방법

매도(양도)가 액 - (취득가액 +필요경비) => 양도차익 - 장기보유특별공제=> 양도소득금액 -기본공제 =>양도소득과세표준 => x 양도소득세율 -누진공제 => 양도소득 산출 세액 

양도소득세는 계속 차감 방식으로 계산을 합니다. 양도가액은 실제 매도가 액을 말합니다. 여기에 취득가액과 취득 시 들어간 필요경비 즉 등기비용과 부동산 수수료 등을 빼면 양도차익이 되고, 장기보유특별공제를 차감해 주면 양도소득 기본금액이 나오게 됩니다. 기본공제는 년 1 회 1인당 250만 원을 똑같이 공제를 해줍니다. 이렇게 계산된 금액이 양도소득과세표준이며 여기에 양도소득세율을 곱해주고, 최종 누진공제를 차감해 주면 우리가 납부해야 할 양도소득이 산출이 됩니다. 그리고 양도소득세액의 10%를 추가로 지방소득세로 납부해야 합니다.

양도 소득세율 (보유기간 2년 이상인 주택 및 조합원입주권의 경우)

과세표준 1200만 원 이하 ->6%. 4600만 원이하 ->15% (누진공제 108만원). 8800만 원이하->24%(누진공제 522만원). 1억5천만 원 이하 (누진공제1490만원)->35%. 5억 원이하 ->40% (누진공제1940만원). 10억원 이하 42%(누진공제3540만원). 10억 초과 45%(누진공제6540만원). 

예를 들어서 과세표준이 1억 5천만원이 나왔다면 35%의 세율을 적용하여 5250만 원이 나오고 여기에 누진공제 140만 원을 차감해 주면 납부해야 하는 양도소득세는 3760만 원을 납부해야 합니다. 통상 양도소득과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감하는 금액이 크지 않기 때문에 양도소득세율이 35프로라고 하면 누진공제를 차감하여 주니 25프로 정도 납부해야 한다고 보시면 됩니다.

양도 자산의 보유기간에 따른 세율

위의 양도소득세율의 경우 보유기간 2년 이상의 경우의 세율이며, 양도소득세는 보유기간과 토지의 비사업용 여부에 따라 세율이 상향됩니다. 보유기간이 1년 미만이거나 조정 대상 지역 내 주택 분양권은 세율이 50%이며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만의 경우에는 40%의 세율이 적용되며, 비사업용 토지의 경우에는 40% 세율 또는 비사업용 토지 세율을 적용한 것 중 큰 세액을 적용하여 납부해야 합니다. 전매 제한이 풀린 분양권 매도 시에 보유기간이 2년 미만인 경우에는 양도소득세율의 적용이 40% 또는 50%를 적용하여 납부해야 합니다.

 

양도소득세  홈택스에서 모의계산해 보기

국세청 홈택스 사이트에서 양도소득세 안내 화면이 있습니다. 여기 미리 계산해 보는 양도소득세 화면을 통해 양도소득세를 모의계산해 볼 수 있으며, 모의계산을 통해 세금이 계산되었다면 매도의 시기나 매도 금액 대한 부분을 고민하는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한 기본적인 양도소득세의 계산 흐름만 알고 있다면 홈택스를 통한 직접 신고도 가능합니다. 

 

부동산 투자시 알아야 하는 세금의 종류 (tistory.com)

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