2023년 1.3일자 부동산 정책 핵심만 이해하자

 

부동산 규제정책은 부동산 성수기에는 꾸준히 규제정책이 나왔었습니다. 그러나 금리 인상과 경제 상황이 안 좋아지면 또다시 규제완화 정책이 쏟아집니다. 작년 금리 인상을 시작으로 부동산의 거래 절벽이 이어지면서  새해 시작을 부동산 규제 완화 정책으로 시작했습니다. 2023년에 벌써 1분기가 지났긴 했지만, 다시 한번 1월 3일 자 부동산 규제완화 정책에 대해 몇 가지만이라도 정리해 보고, 부동산 규제 해제로 현 시장을 어떻게 이해하고 접근할지 생각해 보겠습니다.

 

부동산 규제지역 해제 및 분양가 상한제 해제

강남의 3구 즉 강남구, 서초구, 송파구 그리고 용산구를  제외한  전국 모든 시도의 투기 과열 지구와 조정 대상 지역으로 지정해 놓은 것을 전면 다 해제하였습니다. 동일하게 민간택지의 분양가 상한제를 동일하게 해제하였습니다.

 

분양권 전매 제한 규제 기간의 완화

작년까지 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 분양권 전매 제한 규제정책이 있었습니다. 그래서 분양을 받았다 하더라도 입주 전에는 분양권을 전매하는 것이 어려운 경우가 많았습니다. 분양권 전매 제한 규정이 공공택지지역이냐, 과밀억제권역이냐, 그 외 기타 사업지역이냐에 따라 다르긴 하지만, 수도권은 최대 3년으로 변경, 비 수도권은 최대 1년으로 전매 제한 기간이 완화되었으며, 이는 개정된 시행령을 통해 소급 적용이 되어 현재 분양권을 소유하여 입주를 준비하신다면 바뀐 전매 제한 규정이 적용된다고 보시면 됩니다.

 

분양주택의 실거주 의무 폐지

수도권의 분양가 상한제 지역의 주택을 분양받을 때 실거주의무 기간이 존재하였으며 이는 2년에서 5년까지 적용되는 경우가 있었습니다. 2023년 부동산 규제완화 정책으로 신규 분양주택의 실거주 의무는 전면 폐지되었습니다. 청약으로 주택을 분양받아 입주해서 실거주하는 것은 당연한 얘기이기도 하고, 투기를 방지하고자 하는 정책이긴 합니다. 하지만 얘기치 않은 상황으로 실거주를 못할 경우도 있으며, 이럴 때는 오히려 실주거 의무는 또 다른 불법을 만드는 독이 될 수도 있습니다.

 

주택 분양권의 중도금 대출 기준 폐지

아파트를 분양받은 경우, 계약금 외에 중도금의 경우 시행사의 보증으로 대출을 받아서 불입하는 경우가 대부분입니다. 그런데 부동산의 과도한 상승 억제를 위해 중도금 대출 보증 한도를 분양가가 12억이 넘으면 제한을 하는 정책이 시행되었었습니다. 2023년 1월 5일 자로 분양가에 따른 중도금 한도 제한은 완전 폐지가 되었습니다. 분양가와 상관없이 중도금 대출은 가능해졌습니다. 또한 중도금 대출을 받을 경우, 1인당 주택보증 공사에서 보증하는 한도가 5억으로 정해져 있었습니다. 이는 한국주택보증 공사의 시스템 정비 이후 개인의 중도금 대출 보증한도 및 건수 제한을 폐지하는 것으로 시행이 됩니다. 중도금 대출 기준과 중도금의 대출보증 한도 폐지는 자칫 현금 부자들만이 누릴 수 있는 인기지역의 청약시장을 일반 서민들도 접근할 수 있는 기회가 다시 만들어졌습니다.

 

주택의 1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분의무 폐지

유주택자로서 1주택을 보유한 사람이 청약을  통해  당첨이 되는 경우, 기존의 보유 주택을 2년 안에 처분해야 하는 의무조항이 있었습니다. 신규 주택을 입주하기 위해서는 기존 주택을 무조건 처분해서 1주택만을 보유해야 하는 의무 조건이었습니다. 기존 주택 처분의무를 전면 폐지하기로 하였으며 시행일 이전에 청약에 당첨되었다 하더라도 소급 적용이 됩니다.  또한 처분의무 폐지와 더불어 일시적 1가구 2주택의 양도소득세 비과세 요건이 2년에서 3년으로 연장되었습니다.  비과세 매도 기한이 도래함에도 부동산의 하락과 경기 상황 악화로 매도가 되지 않아 고민이 많으셨을 분들에게는 희소식이 아닐 수 없습니다.

 

청약의 무순위 자격 요건의 완화

작년까지 인기지역의 미분양 물량의 무순위 청약이 나오는 사례가 종종 있었습니다. 그러나 무순위 청약은 무주택자만 가능하고 유주택자만 청약자격이 안 되었습니다. 이러한 무순위 자격요건을 주택공급규칙을 개정하여 폐지하기로 결정되었으며 이제는 유주택자여도 미분양 물량에 대한 무순위 청약이 가능해졌습니다.

2023년도 1분기가 지났습니다. 부동산 규제 완화 정책으로 그동안 급매물 들은 소진이 되는 양상이 보이긴 했습니다. 그럼에도 아직 전국의 미분양은 늘어나고 있는 추세입니다.  아무래도 고금리의 기준금리가 유지되고 있는 상황에서 추세의 전환을 지켜보는 것이 아닌가 싶습니다. 부동산시장의 정책 변화 그리고 시장의 변동 상항에 대해 꾸준히 열어두고 보시면서 좋은 기회를 잡아야겠습니다.