소액임차인의 범위와 최우선 변제 가능 금액

 

 

소액임차인 최우선 변제권 이라는 것을 들어보신 적이 있으실 것입니다. 요즘 전세사기 사건으로 보증금을 돌려받지 못하는 사건들로 어려움에 닥친 분들이 많은 것으로 알고 있습니다. 그러나 월세의 경우에도 마친가치로 임차 주택이 경매로 넘어가거나 거주주택에 법적 문제가 생긴 경우에 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 소액이라고 표현되어 있지만, 보증금의 규모에 따라 꼭 확인해 보셔야 합니다.. 소액임차인 최우선 변제권에 대해서 확인해 보겠습니다.

 

최우선변제권의 뜻은?

최우선변제권이라는 것은  임차주택이 소유주의 법적 문제로 경매에 넘어가게 되는 경우, 다른 선순위 채권 즉 은행 또는 법적 청구권을 가진 사람들보다 보증금의 전부 또는 일부를 1순위로 돌려 받을 수 있는 권리입니다.

 

최우선 변제권을 가지기 위한 조건은?

1)임차인의 임차보증금이 소액이어야 하며, 이는 지역마다 소액보증금의 범위가 정해져 있습니다.  임차보증금의 범위와 그 보증금 중의 일정액 까지만을 최우선 변제권으로 보호하고 있습니다.

2) 최우선 변제권을 보호 받기 위해서는 임차주택의 경매 신청 전에 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 임차인은 거주를 하고 있어야 합니다. 혹시 확정일자만 받았다고 하면  이는 보호받지 못할 수 있습니다. 또한 경매 진행시 배당요구 종기일까지 전입신고와 거주 요건을 갖추고 있어야만 합니다.

3) 임차 주택이 경매 진행이 될 경우, 임차인은 배당요구 및 우선권 행사를 위한 집행법원에 신고를 해야 합니다.  배당요구 신청까지 되어 있어야 최우선변제권을 보호 받을 수 있습니다.

 

지역별 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 우선변제 가능한 금액의 범위 (2022년 11월 21일  국토교통부 발표)

지역별로 소액임차인의 범위와  최우선변제금을 국토교통부 발표에 따르면  부동산가격의 하락으로 소액임차인의 보증금 보호를 위한 주택임대차보호법의 시행령을 일부 개정하여 상향 조정되었습니다.

 

1) 서울특별시 : 1억 6500만원 이하에서 5,500만원 이하 최우선 변제

2) 과밀억제권역 및 용인,화성,세종,김포지역 : 1억 4,500만원 이하에서 4,800만원 최우선변제

3)광역시, 안산,광장,파주,이천,평택 지역 : 8,500만원 이하에서 2,800만원 이하 최우선 변제

4) 그밖의 지역 : 7,500만원 이하세어 2,500만원 이하 최우선 변제

 

주택이 경매를 집행하게 되면, 경매집행비용과 제3 취득자의 필요비와 유익비가 먼저 배당이 되고, 2순위로 소액임차보증금의 최우선변제 임금채권을 배당을 받을 수 있습니다.  그리고  이후 잔여분부터 당해세금, 담보물권, 일반임금채권, 후순위 국세지방세, 공과금채권 일반채권,일반공과금 등 정해져 있는 배당 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.  소액임차인 최우선 변제권은 기본 집행비용 외에 바로 다음 순번이기 때문에 주택임대차보호법에 보호받을 수 있는 범위내 금액이면 시간이 걸리더라고 배당이 가능합니다.