부동산프로젝트 파이낸싱 (Project Financing) 이해하기

 

신문이나 뉴스 매체에서 부동산 PF 부실대출 우려, 제2금융권부터 터진다. 금융권 시한폭탄 부동산 PF라는 제목으로 기사가 송출되고 있습니다. 2011년 글로벌 금융위기 당시 부동산 경기가 위축되자 가장 먼저 발단이 되었던 곳이 부동산 PF 대출이 많았던 저축은행이었습니다. 그럼 여기서 말하는 부동산 PF라는 것은 무엇을 말하는 것인지 알아보고 급격한 금리 인상으로 인한 경기 침체의 기로에 있는 지금  부동산 PF 대출이 사회문제가 되었을 때 어떤 영향을 미칠 수 있는지 예측해 볼 수 있겠습니다

부동산 PF 정의

부동산을 개발하기 위해 프로젝트를 위해 자금을 조달하고, 그 개발 수익을 이용해서 자금을 상환하는 방식으로 부동산 개발사업을 위한 자금조달 과정의 대출로 정의가 됩니다.

부동산 PF 조달 조건

일반적인 부동산 대출은 이자 지급능력과 대출 상환 가능성을 보고 대출을 한다고 하면, 부동산 프로젝트 파이낸싱 즉 PF 대출은 분양 및 임대를 통한 현금상환능력과 미래에 지어질 건물의 담보가치에 중점을 둡니다.부동산 프로젝트 파이낸싱을 위해서는 대출금 상환을 위한 안정적인 수익성을 제시하여야 하며 출자자와의 협의를 통한 조달 방식과 수익분배가 결정이 되어야 합니다.

부동산 PF 방식

부동산 프로젝트 파이낸싱은 2가지 방식인 대출과 발행 방식이 있습니다.

1) 대출 방식은 은행이나 금융권으로부터 대출을 받아 프로젝트를 진행하며, 대출금액과 이자율 및 상환 일정 등이 미리 확정이 되어 대출 상환을 일정에 따라 진행해야 합니다.

2) 발행 방식은 채권 발행을 통해 자금을 조달하고, 발행된 채권의 원금과 이자를 상환하는 방식입니다.

부동산 PF 종류

부동산 프로젝트 파이낸싱은 빌딩, 리츠, 부동산 투자, 프로젝트 파이낸싱 등의 종류가 있습니다.

1) 프로젝트파이낸싱은 부동산 개발 프로젝트를 위해 자금을 조달하는 것이며 예정된 프로젝트의 신뢰성과 수익성이 개발 프로젝트를 성공 여부를 결정합니다.

2) 부동산 투자 파이낸싱은 부동산의 개발 전 부동산에 투자하여 개발 수익을 얻는 것으로 역시 개발계획의 신뢰와 수익성에 따라  개발의 성공 여부가 결정이 됩니다.

3) 리츠 파이낸싱은 부동산 투자회사의 리츠에 투자하는 방식으로 리츠는 투자자에게 배당 수익을 안겨주며, 장기적이고 안정적인 투자가 가능한 조달 방식의 파이낸싱입니다.

4) 빌딩 파이낸싱은 빌딩을 건축하기 위한 자금을 조달하는 것을 말하며, 건축주와 건설사의 신뢰가 높을수록 대출진행이 용이하게 진행이 가능한 조달 방식입니다.

부동산 PF의 위험요소와 관리

부동산 PF 대출을 검토하는 은행은 RISK 관리를 위해 개발자의 책임준공과 분양성에 대해서 검토를 합니다.

첫 번째는 시공사의 책임준공이라고 해서 시공사의 시공 능력과 상환능력을 판단하여 대출을 해주게 되며 최악의 상황에 준공을 못 하게 되는 경우, 시공사는 대출금을 전부 상환하여야 합니다. 이러한 경우 시공사의 재무제표 등급과 신용에 대한 보증을 요구하게 됩니다.

두 번째는 분양성에 대한 리스크 관리를 위해 일정 비율의 분양률에 대한 조건을 대출 승인의 조건으로 제시하거나 일정 기간 동안 목표된 분양률에 도달하지 못할 경우에 대비해서 할인분양 조건을 제시하게 됩니다.

부동산 PF 대출은 은행이 확정되지 않는 담보물인 부동산의 개발계획만 가지고 대출이 이루어지기 때문에  부동산 PF 대출의 위험도를 낮추기 위한 충분한 검토와 신용보증 및 조건부 대출을 시행하게 됩니다.

그 외의 위험요소로는 시공사의 부도와 시행사의 부도 발생 위험도 있습니다. 시공사의 부도 위험에 대해서는 부도 시의 위험에 대비해서 시공사의 포기각서를 미리 받아놓고, 하도급업체에 공사비용을 직접 지불합니다. 또한 사업 주체인 시행사가 부도가 나면 프로젝트 자체의 중단을 막기 위해 토지담보신탁과 관리형 담보신탁을 준비할 수 있도록 합니다. 또한 부동산의 분양 시의 사기나 이중 분양의 문제 발생 여지를 차단하기 위해 분양 계좌를 신탁사나 금융기관의 계좌로 맡겨서 관리하게 함으로써 발생할 수 있는 리스크를 사전에 차단합니다.