민간 임대아파트 청약해 볼까요?

검단 신도시 우미린 리버 포레 민간 임대 아파트가 청약에서 평균 4:1의 경쟁률로 마감이 되었습니다. 민간 임대 아파트가 뭔가요?  경제적 자유를 이루기 위해 공부하는 우리가 임대 아파트를 알아야 할 필요성이 있을까요?  내 집 마련을 하기 전 안정적으로 거주가 가능한 곳이 민간 또는 공공 임대 아파트 입니다.  입주할 수 있는 조건과 자격이 되는지 알아보겠습니다.

 

 

민간임대 아파트는 뭐예요?

민간 매입 임대주택과 민간 건설임대 주택으로 구분하며 매입 임대 주택은 임대 사업자가 10년 이상 임대할  목적으로 주택도시기금 등의 출자를 받아서 건설하거나 매입하여 임대하는 주택입니다. 민간 건설 임대 주택은 직접 건설을 해서 임대를 해주는 방식으로 주택 건설 사업자가 관련 법에 의거하여 사업승인을 받아서 건설을 하여 준공 때 청약을 통해 임대를 하는 방식입니다.

 

민간임대 아파트의 임대료는 얼마에요?

민간 임대 아파트는 건설 주체 및 임대 주체가 시행 및 건설사이며 임대 기간은 최대 8년 이상을 유지해야 합니다. 초기 임대료를 책정하는 기준은 없지만, 대부분 주변이 시세를 많이 반영하긴 합니다. 그럼에도 임대라는 지원의 성격이 있기 때문에 일반적인 전세나 월세보다는 좋은 조건으로 임차가 가능합니다.  또한  임대료 인상에 대한 상한선도 주택임대차 보호법의 상한 대로 5% 적용을 받아 주변 시세의 급격한 변동으로 인한 무리한 시세 인상이나 임대인의 거주로 인한 이사 요청등이 없습니다. 민간 임대 아파트에 임차할 수 있는 권리를 확보한 경우라면 임대 기간 동안의  취득세나 보유세 등의 세금에 대한 부담이 전혀 없이 임대 기간을 보호해 주기 때문에 임차 기간 동안은 편안하게 거주를 할 수 있습니다.

 

민간임대 아파트는 어떻게 임차하나요?

민간 임대 아파트는 준공시점에 맞추어 임대에 대한 청약 공고가 이루어집니다. 아파트 청약처럼 특별공급 또는 일반공급으로 임대 아파트 청약이 진행됩니다.  만 19세 이상이면 청약할 수 있고 청약통장과 상관없이 청약은 가능합니다  그러나 무주택 요건은 필요합니다. 임차인의 입주자 추첨 시 특별공급 조건도 있으며 이때에는 소득에 대한 부분이 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

민간 임대 아파트의 분양전환은 되나요?

사업장에 따라 8년이나 10년의 임대 의무 기간 만료 후 분양전환을 확정하는 경우도 있고, 분양전환이 안되는 사업장도 있습니다.  분양 전환이 되는 경우에는 임대 초기 부터 임대 기간 8년 에서 10년의 만료 후의 분양가를 확정하는 사업장도 있습니다. 민간 임대 아파트는 부동산 규제 사항에서 자유로운 편이긴 하지만, 분양 전환시의 분양가 제한이 없기 때문에 만기 후에 분양가를 지금 확정 짓는 사업장의 경우 미래의 상승 가액이 반영될 수 있어 지금 체험하는 분양가액이 매력적이지 않을 수 있습니다.  그러나 주변 입지가 택지 개발 지구 이거나 신도시 라면 그 상승여력은 충분할 수 있으니 입지에 대한 분석을 잘 한다면 좋은 입지의 내 집 마련을 준비할 수 있습니다. 안정적인 임차 거주를 하면서  자금을 만들어 만기 후 분양 전환을 받는 경우는 가장 안정적인 내 집 마련 방법이 될 수 있습니다. 

 

민간 임대 아파트 청약시 주의할 점은 없나요?

민간 임대 아파트 청약으로 임대를 할 경우, 분양전환에 대한 조건을 미래 만기 시의 시세의 70%에서 80%라는 조건이 있는 경우가 있다면 주의가 필요합니다. 8년이나 10년의 후의 그 당시의 시세라는 것에 대한 확정이 없기 때문에 확정분양가가 매력이 있을지는 지금 결정하기 어려운 부분이 있습니다. 

또한 민간 임대 아파트의 경우, 본인이 임대를 지속해야 하는 경우가 많으며, 간혹 전대가 가능한 경우도 있습니다. 전대란 임차인이 다시 임차를 주는 경우를 말합니다. 임대 청약을 하여 권리를 확보하였으나 입주를 못할 경우, 다시 다른 일반 임차인을 구해서 임차를 놓아야 하는 경우를 전대라고 하지만 대부분은 전대 조건을 불가한 사업장이 많습니다. 입주를 못하게 되는 경우이거나 이사를 가야 되는 경우에 대한 경우의 수 또는 대비 방법이 있는지 미리 확인하셔야겠습니다.

 

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