상가분양의 마스터리스(master lease)운영, 모두가 WIN.WIN

 

부동산시장에 마스터리스 " 운영방식이 2-3년 전부터 본격적으로 확산이 되고 있는 것 같습니다.  변수가 많은 부동산 시장에 안정적인 수익을 창출하기 위한 방식으로  시행사 및 분양계약자 모두가 윈윈 할 수 있는 마스터리스제 도입으로 상권형성을 성공적으로 이끌어 낸 케이스들이 생겨나고 있습니다.

 

통임대 후 재 임대 방식 master lease 

부동산 개발업체가 건물전체를 임대 및 관리하는 방식으로 개발업체는 전체를 장기임대를 하고 이를 재임대 하는 방식으로 수익을 얻는데, 임대기간 동안의 건물관리와 임차인 유치등에 관한 모든 책임은 개발업체가 책임을 지기 때문에 건물주의 경우 안정적인 수익을 올릴 수 있는 장점이 있으며 개발업체는 장기임대를 통해 전체를 일괄 관리하고 재임대 함으로써 수익을 얻을 수 있습니다. 또한 건물주는  계약종료이후 좋은 임차 구성으로 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 잇점이 있습니다.

 

신축 오피스텔의 경우 임대료를 마스터리스 해주는 전문적인 임대관리회사가 생겨나고 있기는 합니다. 오피스텔의 마스터리스 관리 회사는 원룸주택과 오피스텔의 기본적인 임대수익률을 보장해 주고 , 공실관리, 임대료 미수금관리, 임차인 민원서비스 대행, 노후된 시설의 하자 보수 처리등 다양한 서비를 제공하기도 합니다. 그러나 신축오피스텔 경우, 비전문적인 관리회사가 많아 종종 사고가 나는 경우가 심심치 않게 들려옵니다. 통임대를 통해 전체를 관리할 수 있는 지배력이 있는 관리회사인지를 판단하는 것이 중요할 것 같습니다. 

 

그러나 상업시설의 경우에는 공실 위험이 있는 분양시장에 적극적인 마스터리스제의 도입으로 시행사 및 분양계약사가 서로 윈윈하고자 하는 현장이 늘어나고 있습니다. 마스터리스는 단순한 임대케어 또는 임차인 유치를 넘어서 전체 상업시설을 임차 및 관리를 통해 상업시설의 원활한 상권형성에 이바지 하고 있다는 평가 입니다.  상업시설의 수분양자는 계약과 동시에 시행사와 임대차 계약을 체결하게 되면 수분양자는 공실의 위험이 없이 준공과 동시에  안정적인 수익을 보장할 수 있으며, 우량한 임차인 유치로 인해 상가의 가치를 상승시킬 수 있는 효과를 가져옵니다. 또한 시행사는 상업시설을 임차하여 통임대 및 관리를 전문회사에 맡김으로써 수분양자와의 신뢰를 쌓고 성공적인 분양을 이끌 수 있습니다

 

상업시설의 마스터리스제 도입의 성공사례로 꼽이는 곳은 삼성동 코엑스몰 입니다. 오픈당시 코엑스몰의 공실률은 10%임에도 70% 이상의 매장이 대부분 적자상태에 이르자 , 신세계프라퍼티는 마스터리스 계약을 체결 후 체계적인 관리와 임차브랜드 제고 그리고 자금투입등을 통해 브랜드매장의 전원대비 2배의 수익률 달성 및  공실률을 1%미만까지 감소하는 결과를 이끌어 내었습니다. 상업시설의 경우에는 시행사만 윈윈하는 분양완판이 아닌, 수분양자와 같이 윈윈할 수 있는 분양 후 준공시 전문적인 관리가 중요하다는 것을 생각하게 됩니다.  

주변의 마스터리스제 도입의 성공사례로 활성화된 상권이 형성이 된 사례를 보면 동탄신도시의 레이크꼬모와 인천 도화동의 포스코 엘리웨이 도화 등을 들 수 있습니다  주상복합아파트 린스트라우스의 스트리트 상가 레이크 꼬모와 인천 도화동의 포스코 주상복합 아파트의 엘리웨이 도화입니다. 전문적인 관리회사가 임차를 유치하다 보니 위치에 따른 존을 구분하여 병원의료, 생활잡화, 운동미용, 의류브랜드, 음식점, 카페 등을 구성하여 업종별 다양화와 집객화하는 차별성을 갖도록 체계화된 구성으로 상권이 형성이 된 것을 볼 수 있습니다.  그리고 전체를 관리 유치를 함으로써 대중화 되고 차별화된 브랜드로 임차구성이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 이것이 바로 마스터리스 상가입니다.

 

우리는 복합 상업시설에 투자함으로써 상가의 미래가치와 안정적인 수익 창출을 기대 합니다. 그러나 상가투자는 생각보다 어렵습니다. 물론 입지분석을 하고 투자조건을 검토하고 투자를 하게 되지만, 개개인이 만들어 내는 임차수요라는 것은 한계가 있고, 상권이 만들어지기 까지 많은 노력이 필요합니다. 초보자 여도 좋고 전문가 여도 좋습니다.  투자를 고민하신다면 마스터리스제 운영 상가는 눈여겨 보시면 좋겠습니다.  

 

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